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2分钟读财报|建发物业IPO:57%物业合约3年内到期 净利率偏低

房企在三道红线的压力之下,加快了拆分物业上市的动作。恒大物业递表的次日,建发股份下物业管理公司建发物业也递交了港股上市申请。

这家偏安于福建的中小型物管公司,上半年营收仅4.5亿元,在管面积21.6百万平方米。值得关注的是,建发物业目前74.6%的物业合约面积有固定期限,且57%的物业合约面积将在3年内陆续到期。在公司续约率逐渐下降的背景下,合约到期无疑是一个危险信号。

据此计算,2018/2019年公司新增在管面积分别为3百万平方米、1.9百万平方米,今年上半年较去年末新增在管面积约1百万平方米。同期,建发物业实现营收为4.5亿元、6.1亿元、8亿元及4.5亿元,3年复合增长率为21.5%。

稳步增长的发展固然可喜,不过物业管理行业目前处于高速增长阶段,wind数据显示已上市物业股近3年营收复合增长率为35%,建发物业的增长略低于行业均值。聆讯资料显示,根据中指院以综合实力计,建发物业在2019年中国物业服务百强企业中排名第36。

与目前已上市29家物业股对比,建发物业的在管面积及营收规模排在20位左右,与正荣服务同属中小型物管公司。若再加上目前逾10家的拟IPO物企,建发物业的排位还将靠后。

值得关注的是,即便体量上不占优势,建发物业也谈不上“小而美”。2017年-2020年6月,建发物业实现净利润分别为3246万元、4848万元、6829万元、6147万元。毛利率分别为26%、23%、23%及24%,净利率为7%、8%、8.5%及13.6%。低至个位数的净利率反映出公司盈利能力较弱。      

除此之外,受益于近几年增长较快的合约面积,建发物业自身储备率(储备/在管面积比率)由2017年的0.3提高到0.83,截至上半年储备面积约有18百万平方米,但大部分已上市物业股的储备率在0.5以上,建发物业可比优势不明显。

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